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Immobilien Glossar

Allgemeine Informationen zur Zwangsversteigerung (Infoblatt)

Abgeschlossenheit / Abgeschlossenheitsbescheinigung
Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 2 WEG). Hierdurch geschieht die Abgrenzung zum einen von Sondereigentum untereinander, Sondereigentum zu Teileigentum (=Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume) und vom Sondereigentum zum Gemeinschaftseigentum.
Als abgeschlossen gelten Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten dann, wenn sie baulich vollkommen von anderen Wohnungen und Räumen getrennt sind. So muss eine Wohnung (auch mehrer zusammenhängende Räume) verschließbar sein, sie müssen über Wasserver- und Entsorgung, Ausguss und WC verfügen. Zusätzliche Räume (z. B. Keller- oder Abstellräume), die außerhalb der Wohnung liegen, müssen ebenfalls verschließbar sein. Tiefgaragenstellplätze oder PKW-Außenstellplätze gelten als abgeschlossen, wenn sie durch dauerhafte Markierungen wie z.B. Wände oder Bodenmarkierungen abgegrenzt sind (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Bestätigung der zuständigen Baubehörde über die Abgeschlossenheit der Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume und ist eine Vorraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum entweder durch vertragliche Einräumung (§ 3 Abs. 1 WEG) oder bei Teilung durch den Eigentümer (§ 8 Abs. 1 WEG). Sie ist gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen.

Abnahme/Abnahmeprotokoll
Es besteht die Verpflichtung des Bestellers, das vertraglich hergestellte Werk abzunehmen (§ 640 BGB). So sind Sie als Auftraggeber zur Abnahme der von Handwerkern oder einem Bauunternehmer erbrachten Leistungen verpflichtet, wenn diese vertragsgemäß ausgeführt wurden. Bestehen allerdings Mängel, besteht keine Pflicht zur Abnahme der Leistungen. Bei einer Abnahme trotz Mängel, erkennt der Auftraggeber die erbrachten Leistungen an. Auftraggeber und Auftragnehmer sollten über die Begehung und die Abnahme ein Protokoll anfertigen (s. g. förmliche Abnahme), festgestellte Mängel sollten hierbei schriftlich fixiert werden und die Abnahme Seitens des Auftraggebers verweigert werden.

Abschreibung/AfA
Im Rechnungswesen versteht man unter Abschreibung die Verteilung der Anschaffungskosten eines Gutes über die angenommene Nutzungsdauer. Der Werteverzehr schmälert so den zu versteuernden Gewinn bzw. das zu versteuernde Einkommen.

Im Steuerrecht versteht man unter Absetzung für Abnutzung AfA die Grenzen für Dauer und Umfang der steuerlich anerkannten Abschreibung (Höhe der anerkannten Nutzungsdauern der jeweiligen Wirtschaftsgüter).

Abschreibungen können grundsätzlich nur auf Gebäude und Gebäudeteile vorgenommen werden da diese einem Wertverzehr unterliegen. Bei Grund und Boden wird von keinem Wertverzehr ausgegangen, auf diesen kann somit auch keine Abschreibung erfolgen.

Abstandsflächen
In den Landesbauordnungen sind Regelungen über einzuhaltende Abstandsflächen geregelt, die z.B. einen gewissen Mindestabstand zum Nachbargrundstück ausweisen.

Akteneinsicht
Die Handakte bei dem zuständigen Amtsgericht kann während der Geschäftszeiten durch jedermann eingesehen werden. Sie enthält wichtige Informationen für einen Bietinteressenten wie z. B. das Verkehrswertgutachten oder ein Grundbuchauszug.

Akquise
Unter Akquisition wird die Beschaffung von Aufträgen verstanden. Bei einem Immobilienmakler kann man darunter den Versuch verstehen, einen Verkaufsauftrag von einem Eigentümer zu erhalten. Es wird unterschieden zwischen der aktiven Akquise (Initiative geht vom Makler aus) oder der passiven Akquise (Initiative geht vom Eigentümer aus)

Altlasten
Grundsätzlich sind Altlasten negative Bodenveränderungen die z. B. durch Altablagerungen hervorgerufen wurden (Tankstellen o. ä.). Die Behebung von schädlichen Bodenveränderungen Kontaminierung kann mit erheblichen Kosten verbunden sein.

Altlastenkataster
Ist eine im Bauamt geführte geografische Karte eines Gemeindegebiets, die so genannte Verdachtsflächen markiert, die im begründeten Verdacht stehen Kontaminiert zu sein (z. B. Flächen einer ehemaligen Chemiefabrik).

Anderkonto
Ein Anderkonto ist ein Treuhandkonto eines Notars für die Verwaltung von Fremdkapital. Es ist ein Sicherheitsverfahren zum Schutz beider Vertragsparteien eines Grundstückskaufvertrags, da dem Notar die treuhänderische Abwicklung des Kaufvertrages (Auszahlung des Kaufpreises) oblilegt.

Anliegergebühren
Auch Erschließungskosten genannt. Der Gemeinde obliegt die Errichtung von Erschließungsanlagen. An die, durch die Erschließung eines Grundstücks entstehenden Kosten, werden beteiligte Grundstückseigentümer in Form von Erschließungskostenbeiträgen, auch Anliegergebühr genannt, beteiligt.

Annuität
Die Annuität ist die Summe der jährlich zu zahlenden Zins- und Tilgungsbeträge. Bei einem Annuitätendarlehen wird durch die laufende Tilgung der Restdarlehensbetrag reduziert, die Jahresrate bleibt jedoch unverändert. Die anfallenden Zinsen werden aber direkt zur Tilgung verwand. Bei der so genannten „Tilgung aus erspartem Zins“ verschiebt sich also die Höhe der zu zahlenden Zins- und Tilgungsbeträge ohne jedoch die Gesamtbelastung zu verändern.

Anordnung der Zwangsversteigerung
Um eine Zwangsversteigerung zu betreiben, muss der Gläubiger einen Antrag auf Zwangsversteigerung beim Vollstreckungsgericht stellen. Das Vollstreckungsgericht ist das Amtsgericht in dessen Zuständigkeitsbereich das entsprechende Grundstück liegt.

Anschaffungskosten
Anschaffungskosten sind alle Aufwendungen, die mit einem Grundstückserwerb in direktem Zusammenhang stehen. Hierzu gehören z. B. der Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer, die Maklercourtage, die Notargebühren, und weitere eventuell anfallende Aufwendungen.

Architektenvertrag
Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag gem. § 631 BGB in dem die von einem Architekten zu erbringenden Leistungen geregelt sind. Die Leistungspflichten des Architekten ergeben sich aus dem § 15 der HOAI.

Aufhebung der Gemeinschaft
Befindet sich ein Grundstück im Eigentum mehrerer Personen (z. B. durch Erbschaft), kann jeder einzelne einen Versteigerungsantrag stellen (Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft). Es wird z. B. genutzt, wenn sich die Eigentümer über die zukünftige Nutzung des Grundstücks nicht einigen können.

Auflassung
Die Auflassung (§ 925 BGB) ist die zur Übertragung des Eigentums erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers  bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle (Notar). Es besteht die Möglichkeit das sich die Vertragsparteien vertreten lassen, so kann z. B. der Käufer die Beurkundung alleine vor dem Notar durchführen und die Kaufvertragsurkunde wird dann vom Notar dem Verkäufer zur Genehmigung übersandt, dieser muss dann nur noch die Genehmigungserklärung notariell beglaubigen lassen. Die Auflassung wird i. d. R. im Kaufvertrag vereinbart ist aber eine rechtlich vom eigentlichen Kaufvertrag zu trennende Vereinbarung der Vertragsparteien.

Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung ist ein weiteres Sicherungsverfahren bei der Abwicklung von Grundstückskaufverträgen. Sie wird im Grundbuch in Abt. II eingetragen und schützt den Erwerber vor eventuell weiteren Eintragungen. Sie wird genutzt als Zeitnahes Sicherungsmittel, da die Auflassung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst nach geraumer Zeit eingetragen werden.

Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung und soll mindestens im Maßstab 1:100 erstellt sein.
Es soll aus diesem hervorgehen welcher Raum zu welchem Sondereigentum gehört und wo die Grenzen zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verlaufen. Gemäß § 7 Abs. 4 WEG müssen alle zu einer Wohnung gehörenden Räume mit der gleichen Nummer versehen sein. Der Aufteilungsplan muss den aktuellen Bauzustand wiedergeben und alle Gebäudeteile erfassen.

Ausbietungsgarantie
Eine Ausbietungsgarantie ist die selbstverpflichtende Erklärung eines Bietinteressenten in einem Zwangsversteigerungsverfahren ein bestimmtes Gebot abzugeben. Diese Verpflichtung kann notariell beurkundet werden oder als Schuldrechtlicher Vertrag zwischen dem betreibenden Gläubiger und dem Bietinteressenten vereinbart werden. Die Gläubigerbank verpflichtet sich in diesem Fall, dem Bietinteressenten den Zuschlag erteilen zu lassen wenn dieser mit dem vereinbarten Gebot im Meistgebot ist. Die Ausbietungsgarantie schützt einen Bietinteressenten allerdings nicht vor Geboten Dritter, sollte dieser überboten werden, wird die Ausbietungsvereinbarung i. d. R. hinfällig.

Bauabnahme
Es wird unterschieden zwischen der Rohbauabnahme und  der Schlussabnahme. Die zuständige Bauaufsicht erteilt nach Fertigstellung die so genannte „Bescheinigung Bauzustandsbesichtigung Rohbau“ (Rohbauabnahme) und nach Fertigstellung der Baumaßnahme die „Bescheinigung Bauzustandsbesichtigung Fertigstellung“ (Schlussabnahmeschein).

Bauamt
Das Bauamt ist die zuständige Behörde für die Erteilung von Baugenehmigungen, hier bekommt man auch die u. U. benötigten Bebauungspläne.

Bauantrag
Der Bauantrag ist der schriftliche Antrag bei der zuständigen Stelle (Bauamt) und leitet das Baugenehmigungsverfahren ein. Dem Bauantrag sind verschiedene Unterlagen wie z. B. Lage des Grundstücks und Angaben des Bauherrn beizufügen.

Baudenkmal
Ein Baudenkmal ist eine nach landesrechtlichen Vorschriften besonders schützenwerte bauliche Anlage. Der Denkmalschutz ist auf Länderebene geregelt. Es umfasst z. B. ein dauerhaftes Erhaltungsgebot, gleichfalls müssen für bauliche Maßnahmen an geschützten Gebäuden Genehmigungen bei der zuständigen Behörde eingeholt werden.

Bauerwartungsland
Nach § 4 Abs. 2 WertV ist Bauerwartungsland eine Fläche, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Es besteht kein Rechtsanspruch auf eine tatsächliche zukünftige bauliche Nutzung. Bauerwartungsland ist also primär eine Entwicklungszustandsstufe eines Grundstücks.

Baugebiete
Baugebiete werden in der Baunutzungsverordnung unterschieden. Sie werden nach der Art der baulichen Nutzung gegliedert. In § 1 BauNVO werden sie von Kleinsiedlungsgebieten bis zu Sondergebieten aufgeteilt und gekennzeichnet. Sie werden im Flächennutzungsplan dargestellt.

Baugenehmigung
Nach Prüfung des Bauantrages wird die Baugenehmigung durch Aushändigung eines Bauscheines erteilt. Voraussetzung ist die Übereinstimmung mit den baurechtlichen Ansprüchen. Die Baugenehmigung kann unter Auflagen erteilt werden. Bei Bauvorhaben die ohne vorherige Genehmigung erstellt wurden kann eine Beseitigung oder ein Rückbau verlangt werden verbunden u. U. mit Bußgeldern. Die Baugenehmigung ist Voraussetzung für die Errichtung, Änderung oder dem Abbruch baulicher Anlagen und wird befristet erteilt.

Baunebenkosten
Baunebenkosten sind ähnlich wie die „Anschaffungskosten“ alle Aufwendungen die mit der Bebauung im Zusammenhang stehen. Hierzu gehören unter anderem neben dem Grundstückskaufpreis, die Grunderwerbssteuer, das Architektenhonorar und weitere Kosten.

Baulast
Die Baulast ist die öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers zu einem seiner Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen zu übernehmen, das sich nicht bereits aus andern öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt. Dies geschieht durch Erklärung gegenüber der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

Baulastenverzeichnis
Das Baulastenverzeichnis ist ein bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführtes Verzeichnis über die im Gemeindegebiet eingetragenen Baulasten. Baulasten werden ausschließlich in diesem Verzeichnis geführt, sie werden nicht in das Grundbuch eingetragen und werden bei Grundstücksverkauf übertragen.

Baulinie
Ist ein Begriff aus der Bauleitplanung und steht für eine im Bebauungsplan genutzte Linie, an er entlang das Bauvorhaben errichtet werden muss.

Baumängel
Ein Baumangel ist die Abweichung von einer vertraglich Vereinbarten Leistung. Er liegt dann vor, wenn die anerkannten Regeln der Technik nicht eingehalten wurden.

Baunutzungsverordnung (BauNVo)
Die Baunutzungsverordnung ist eine die Bauleitplanung regelnde Verordnung. Sie beinhaltet Vorschriften über die Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche.

Bauordnungsrecht
Das Bauordnungsrecht wird von den Bundesländern in den Landesbauordnungen geregelt und hat die Ausführungen der baulichen Anlagen auf dem jeweiligen Grundstück zum Gegenstand.

Bauplanungsrecht
Das Bauplanungsrecht im Gegensatz zum Bauordnungsrecht, regelt im Rahmen der Bauleitplanung ob ein Grundstück überhaupt einer baulichen Nutzung zugeführt wird. Regelungen hierzu finden sich insbesondere im Baugesetzbuch.

Bauträger
Ein Bauträger erstellt in eigenem Namen und auf eigene Rechnung ein Gebäude auf einem in seinem Besitz befindlichen Grundstück. In der Regel werden die von ihm erstellten baulichen Anlagen später Veräußert.

Bauvoranfrage
Die Bauvoranfrage dient herauszufinden ob ein geplantes Bauvorhaben rechtlich zulässig ist.

Bauvorbescheid
Der Bauvorbescheid ist quasi die „Antwort“ der zuständigen Baubehörde auf die Bauvoranfrage.

Bauvorlagen
Sind dem Bauantrag beizufügen. So gehören zu den Bauvorlagen z. B. Bauzeichnungen, eine Baubeschreibung, sowie diverse Berechnugen etc.

Bebauungsplan
Der Bebauungsplan ist das Ergebnis der Bauleitplanung und wird aus dem Flächennutzungsplan abgeleitet. Er enthält mindestens Angaben über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen, und öffentliche Verkehrsflächen. Ein Bauvorhaben ist dann zulässig wenn es diesen Vorschriften nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Belastungen
Belastungen sind in Abt. II des Grundbuchs eingetragene Rechte wie z. B. ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch. Bei einem Grundstückserwerb sollte darauf geachtet werden dass bei bestehen solcher Rechte entsprechende Regelungen hierzu getroffen werden. Je nach Rang der Eintragung des entsprechenden Rechts,  kann bei Eigentumsübergang sowohl bei einem gewöhnlichen Grundstückskaufvertrag sowie beim Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren das Recht durch den Ersteher übernommen werden. Eine Übernahme solcher Rechte kann die spätere Nutzung des Grundstücks erheblich beeinträchtigen.

Belegungsbindung
Nach dem Wohnungsbindungsgesetz dürfen Wohnungen die durch öffentliche Mittel gefördert wurden, nur an berechtigte Personen vermietet werden. Berechtigte Personen sind diese, die einen Wohnberechtigungsschein nachweisen können, diesen bekommt nur derjenige, der bestimmte Einkommensgrenzen nicht bzw. nur unwesentlich übersteigt (§ 5 Abs. 1 und 2; §25 Abs. 2).

Bestehen bleibende Rechte
Bestehen bleibende Rechte, sind alle Rechte die beim Eigentumsübergang durch Hoheitsakt (Zuschlag in einem Zwangsversteigerungstermin) vom Ersteher übernommen werden müssen, da sie an entsprechender rangsicherer Stelle im Grundbuch eingetragen sind (Wegerecht, Kanalleitungsrecht etc.). Hierfür werden vom Rechtspfleger „Ersatzwerte“ festegesetzt, für den Fall, dass sie zum Zeitpunkt der Zuschlagserteilung nicht mehr bestehen und sich somit der wirtschaftliche Wert des Grundstücks erhöht. In diesem Fall muss der Ersteher die festgesetzten Beträge später zahlen. Ihnen sollte also besonderem Augenmerk geschenkt werden und bei entsprechenden Geboten berücksichtigt werden.

Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der von einem Kreditinstitut/Sparkasse (durch einen Sachverständigen) festegelegte Wert, der von erheblicher Relevanz bei der Immobiliefinanzierung ist. Er orientiert sich an der Verkehrswertermittlung und ergibt sich, vereinfacht dargestellt, aus dem Verkehrswert abzüglich eines Risikoabschlags.

Beleihungsgrenze
Die Beleihungsgrenze wird aus dem Beleihungswert abgeleitet. Sie ist für das finanzierende Institut die Obergrenze, bis zu der das Pfandobjekt beliehen werden darf. Sparkassen, Banken, Hypothekenbanken oder auch Lebensversicherungen obliegen unterschiedlichen gesetzlichen Regelungen aus denen sich auch die Beleihungsgrenzen ergeben.

Bereitstellungszinsen
Bereitstellungszinsen sind die Zinsen, die fällig werden für den Zeitraum zwischen Darlehenszusage und Darlehensauszahlung. Sie werden von der Bank für die Bereithaltung der Gelder erhoben. Sie gilt sozusagen als Ausgleich für die nicht anderweitige Verwendung dieses Kapitals.

Beschluss / Beschlussanfechtung
Angelegenheiten, die eine Eigentümergemeinschaft betreffen, werden auf  einer Wohnugseigentümerversammlung behandelt und über diese wird ein Beschluss gefasst.
Um über diese Angelegenheiten zu beschließen bedarf es einigen Formvorschriften. Im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ist es z. B. notwendig diese ausdrücklich bei der Einladung zu benennen. Für die unterschiedlichen Beschlüsse gelten zum Teil auch unterschiedliche Mehrheitsanteile. Je nach schwere der Beschlüsse (z. B. bauliche Veränderungen) kann es soweit gehen, dass ein Beschluss der Zustimmung aller Eigentümer bedarf. Eine Anfechtung ist an verschiedenen Voraussetzungen gebunden, es muss geprüft werden ob überhaupt ein Beschluss vorliegt. Beschlüsse die ohne Beschlusskompetenz zustande gekommen sind, sind von vorneherein nichtig.

Beschlussfähigkeit
Eine Wohnungseigentümerversammlung ist Beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte der im Grundbuch verzeichneten Miteigentumsanteile anwesend oder rechtwirksam vertreten sind (§ 25 Abs. 3 WEG). Der Verwalter stellt zu Beginn der Versammlung die Beschlussfähigkeit fest. Er wiederholt dies u. U. für jeden einzelnen Beschlusspunkt, falls sich die Anzahl der anwesenden ändert.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist eine, im Grundbuch in Abt. II eingetragenes Recht. Sie gewährt dem jeweiligen Rechteinhaber z. B. ein fremdes Grundstück in gewisser Weise zu nutzen. Sie ist weder vererblich noch veräußerbar, sie erlischt mit dem Tod des Rechteinhabers und/oder nach Löschung im Grundbuch.


Bestellung des Verwalters
Die Bestellung gehört zu den Maßnahmen, die jeder einzelne Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen kann. Die Bestellung kann zum einen durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, oder durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung (oft Bestandteil der Teilungserklärung) erfolgen.

Betriebskosten/Nebenkosten
Die Betriebskosten sind in der II.BV Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 geregelt. Sie sind Bestandteil der Miete und werden bzw. können neben der Grundmiete vom Vermieter erhoben werden. Es gibt hierzu unterschiedlichste Vereinbarungen wie z.B. Pauschalen, hier sind durch Zahlung einer Pauschale alle Betriebskosten abgegolten und es wird keine jährliche Abrechnung erhoben. Der enorme Anstieg dieser Kosten hat dazu geführt, dass der Begriff „zweite Miete“ Einkehr gefunden hat.

Beurkundung
Kaufverträge über ein Grundstück bedürfen der notariellen Beurkundung. Grundsätzlich gilt, dass alles in dieser Urkunde vereinbart werden muss, Nebenabreden der Vertragsparteien können zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages führen.

Bezugsfertigkeit
Der Zeitpunkt der das Bewohnen des Objekts aus bautechnischer Sicht zulässt, es handelt sich nicht zwingend um den  tatsächlichen Bezugszeitpunkt.

Bodenrichtwert
Der Gutachterausschuss für ein Gemeindegebiet ermittelt den Bodenrichtwert aufgrund ihrer Kaufpreissammlung und unter Berücksichtigung der Entwicklungszustandsstufe des Grundstücks. Veröffentlicht bzw. dargestellt wird er dann in der s. g. Bodenrichtwertkarte.

Bonität
Unter Bonität versteht man die Kreditwürdigkeit eines Kunden unter Berücksichtigung verschiedener Eingangsgrößen.

Courtage (= Maklerprovision)
Die Courtage ist die Gebühr, die ein Makler z.B. für die Vermittlung eines Kauf-, Miet- oder Pachtvertrages erhält.

Denkmal /-schutz
Denkmalschutz ist Landesrecht und man unterschiedet zwischen verschiedenen Arten wie z.B. Baudenkmälern und Bodendenkmälern. Hier bedarf es besonderer Regelungen aus steuerlicher Sicht sowie bei Umbaumaßnahmen etc.

Disagio/Damnum
Als Disagio bezeichnet man die Differenz zwischen dem vereinbarten Darlehensbetrag (Nominalbetrag) und dem Auszahlungsbetrag (Nettodarlehen).

Dienstbarkeit
Man unterscheidet zwischen Grunddienstbarkeit (z.B. Wegerecht), beschränkt persönliche Dienstbarkeit (z.B. Wohnungsrecht) und Nießbrauch. Dienstbarkeiten sind dingliche Rechte und müssen im Grundbuch eingetragen werden.

Effektivzins
Der Effektivzins ermöglicht einen Konditionsvergleich bei gleichen Festschreibungszeiten. Der anfängliche jährliche Effektivzins beinhaltet neben dem Nominal-Zins weitere Einflussfaktoren.

Eigenkapital
Eigenkapital ist vorhandenes Vermögen wie z. B. Bargeld, Sparguthaben oder auch bezahlte Immobilien.

Eigentümergrundschuld
Entweder eine durch den Eigentümer selbst eingetragene Grundschuld oder aber resultierend aus einer zurückgezahlten Hypothek, diese wird automatisch zur Eigentümergrundschuld.

Einheitswert
Der Einheitswert ist ein steuerrechtlicher Begriff der den Wert von Grundbesitz darstellt.

Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist das Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein "Bauwerk” zu haben oder zu errichten. Das Gebäude ist Eigentum des Erbbauberechtigten und das Grundstück bleibt Eigentum des Erbbaurechtgebers, hierfür wird i. d. R. ein Entgelt vereinbart, der s. g. Erbbauzins.

Erschließungsbeiträge
Der Erschließungsbeitrag wird von der Gemeinde erhoben und dient zur Deckung des Aufwandes für die „Erschließung“ des Grundstücks, z.B. Straßen und die Versorgung mit Gas.

Exposé
Ein Exposé ist i. d. R. durch einen Makler erstelltes Medium zur Objektwerbung, es enthält diverse wichtige Informationen die für einen möglichen Käufer von Interesse sind.

Flächennutzungsplan
Mittel der Gemeinde zur Bauleitplanung. Der Flächennutzungsplan enthält das Gemeindegebiet und stellt die vorgesehene „Flächennutzung“ dar. Es besteht kein Rechtsanspruch aus dem Flächennutzungsplan, es ist nur ein Schritt der Bauleitplanung einer gemeinde.

Flurstück
Ein Flurstück ist ein Katastermäßig erfasstes „Grundstück“ Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen aber nicht umgekehrt.

Gemarkung
Ein Teil der Flurstücke einer Gemeinde die i. d. R. einen Stadtteil o. ä. umfassen bilden in der Summe eine Gemarkung. Die Gemarkung ist vereinfacht gesagt die geographische Unterteilung verschiedener „Bezirke“ oder „Stadtteile“ einer Gemeinde.

Gemeinschaftseigentum
Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählt z.B. neben dem Grundstück auch Teile und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen sowie insbesondere Außenwand, Dächer oder Keller. Instandhaltung und Instandsetzung obliegt allen Wohnungseigentümern einer Gemeinschaft gemeinsam.

Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung enthält abdingbares Recht, d. h. Bestimmungen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regeln und nicht zwingend gemäß dem WEG vorgeschrieben sind oder aber darüber hinaus gehen.

Geschossflächenzahl (GFZ)
Die GFZ gibt an wie viel m² Geschossfläche pro m² Grundstück errichtet werden darf.

Grundbuch
Das Grundbuch ist ein durch die Amtsgerichte geführtes Register und besteht aus fünf Teilen.
Die Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis, der Abteilung I, der Abteilung II und der der Abteilung III. Für jedes Grundstück wird ein Grundbuch angelegt, in seinen 5 Teilen gibt das Grundbuch Auskunft über z. B. eingetragene Rechte, herrschende Rechte oder Belastungen die auf dem Grundstück ruhen. Mit einem s. g. Grundbuchauszug kann man sich über entsprechende Eintragungen informieren. Die Regelungen über die Einsicht etc. finden sich in der Grundbuchordnung, der GBO.

Grunddienstbarkeit
siehe Dienstbarkeit

Grunderwerbsnebenkosten
Kosten, die bei dem Kauf eines Grundstücks zzgl. zum Kaufpreis anfallen.
Hierzu gehören z. B. Notarkosten, Maklercourtage, Gerichtskosten und die Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbsteuer
Ist die Besteuerung eines Grundstückserwerbs, sie kann aber auch bei anderen Vorgängen als dem gewöhnlichen Kauf anfallen wie z.B. das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren oder beim Tauschvertrag. Genaue Informationen erteilt das zuständige Finanzamt. Die Grunderwerbsteuer beträgt derzeit 3,5 %. Verkäufer und Käufer dem Finanzamt gegenüber als Gesamtschuldner für die Grunderwerbsteuer.

Grundflächenzahl (GRZ)
Die GRZ gibt an wie viel m² Grundfläche eines Grundstücks pro m² Grundstück (Gesamtgröße) überbaut werden darf.

Grundpfandrecht
Sicherungsmittel für Darlehen. Es wird entweder als Grundschuld oder als Hypothek in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Heutzutage wird ein Darlehen i. d. R. durch eine Grundschuld abgesichert, Reallasten o. ä. kommen so gut wie nicht mehr vor auch Hypotheken werden kaum noch genutzt.

Grundschuld
Dingliches Sicherungsmittel für Immobiliendarlehen/Baufinanzierungen. Wir in Abteilung III im Grundbuch eingetragen. Der wichtigste Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek besteht in der Abstraktheit der Grundschuld, d. h. sie nicht abhängig vom Bestehen einer schuldrechtlichen Forderung. Der Grundschuld muss keine Forderung zugrunde liegen z.B. Eigentümergrundschuld.

Grundsteuer
Ist die durch die Gemeinde erhobene Besteuerung auf Grundbesitz.

Grundstück
Das Grundstück ist im Rechtssinn ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Kataster (Flurbuch) und im Grundbuch als Grundstück eingetragen ist. Es kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.

Grundstückskaufvertrag
Der Grundstückskaufvertrag bedarf gemäß § 311 b BGB der notariellen Beurkundung und regelt die mit dem Kauf verbundenen Absprachen der beiden Vertragsparteien sowie i. d. R. die Auflassung. Nebenabreden die nicht im notariellen Kaufvertrag geregelt sind können zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages führen.

Hausgeld/Wohngeld
Hausgelder sind die i. d. R. monatlich zu entrichtenden Vorauszahlungen der Eigentümer einer Gemeinschaft an den WEG-Verwalter, damit dieser die laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, wie z.B. die Betriebskosten die Instandhaltung, Instandsetzung etc. bezahlt. Hierüber wir jährlich abgerechnet. Sie werden aufgrund eines Wirtschaftsplans errechnet und in der Eigentümerversammlung beschlossen. Die Fachliteratur nutzt beide Begrifflichkeiten.

Hausordnung
Ist eine Regelung die das friedliche Zusammenleben der Bewohner gewährleisten soll, sie enthält meist Dinge wie Einhaltung von Ruhezeiten oder die Benutzung von gemeinschaftlichen Räumen etc..

Hausverwalter/WEG-Verwalter
Der Hausverwalter betreut gegen Entgelt Objekte eines oder mehrere Eigentümer (Hausgemeinschaften) in allen wesentlichen Frage. Die einzelnen Leistungen werden zum Teil gesetzlich vorgeschrieben können aber vertragliche Ergänzungen finden. Unterschieden wird im Wesentlichen zwischen dem WEG-Verwalter und dem Sondereigentumsverwalter (auch Mietverwalter genannt).

HOAI
Ist die Abkürzung für „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“.

Hypothek
Ist ein Grundpfandrecht das als dingliches Sicherungsmittel heutzutage kaum noch Verwendung findet. Sie ist im Gegensatz zur Grundschuld mit einer Forderung verbunden und damit streng akzessorisch. Die Forderung steht hier also klar im Vordergrund. Es wird noch unterschieden zwischen  Buchhypothek (Buchgrundschuld) sie ist der Regelfall und der Briefhypothek.

Jahresnettomiete
Als Jahresnettomiete bezeichnet man i. d. R. die Gesamtmiete pro Jahr abzüglich Heiz- und Betriebskosten.

Kataster
Das Kataster ist ein amtliches Verzeichnis aller Grundstücke in einer Gemeinde im Sinne des § 2 Abs. 2 Grundbuchordnung GBO. Es besteht aus einem beschreibenden Teil das Katasterbuchwerk und einem darstellenden Teil Katasterkartenwerk.

Katasterkarten (Flurkarten)
Katasterkarten stellen die Flure und Flurstücke mit Grenzverläufen etc. in einer Gemarkung dar.

Kaufvertrag
siehe Grundstückskaufvertrag

Kaution
Sicherheitsmittel für den Vermieter einer Mietsache, z.B.  für eventuelle Mietschulden etc. Sie muss vom Vermieter verzinslich und getrennt von seinem Vermögen angelegt werden und bei Beendigung des Mietverhältnisses inkl. Der erwirtschafteten Zinsen zurückgezahlt, wenn keine weiteren Ansprüche seitens des Vermieters bestehen.

Kostenmiete
Kostenmiete gilt nur für preisgebundenen Wohnraum, d. h. Wohnraum der mit öffentlichen Mitteln auf der Grundlage des II. Wohnungsbaugesetzes gefördert wurde und stellt die Höchstmiete dar.

Lageplan
Unterliegt dem Länderrecht, in der Regel finden sich hier Angaben wie Maßstab, die Bezeichnung des Grundstücks Gemarkung, Flur, Flurstück etc..

Landesbauordnung
Regelt das Bauordnungsrecht der einzelnen Bundesländer. Die Landesbauordnungen können von einander abweichen da es sich um Länderspezifisches Recht handelt.

Liegenschaft
Wird als Synonym für Grundstück oder Grundbesitz verwendet.

Liegenschaftskataster
Bei den Katasterämtern einer Gemeinde geführtes amtliches Verzeichnis aller ihr zugehörigen  Grundstücke. Die Eintragungen über das Grundstück genießen öffentlichen Glauben.

Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz ist ein entscheidendes Kriterium bei der Verkehrswertermittlung im Rahmen der Ertragswertermittlung. Er wird von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden ermittelt.

Mietaufhebungsvertrag
Vertrag der Parteien eines Mietverhältnisses über dessen Aufhebung, z.B. ohne Berücksichtigung von Kündigungsfristen etc. er unterliegt der Vertragsfreiheit und regelt die einvernehmliche Auflösung eines Mietvertrages.

Mieterhöhung
Einseitige Änderung des Mietzinses durch den Vermieter. Die Mieterhöhung ist im BGB geregelt, sie unterliegt unterschiedlichen Ansprüchen um rechtskräftig zu sein.

Mietkaution
Eine vom Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses zu erbringende Sicherheitsleistung, bei Verlangen des Vermieters. Sie kann in drei gleichen Monatsraten geleistet werden. Regelungen hierzu finden sich im BGB.

Mietminderung
Bei Abweichungen vom zugesicherten bzw. vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache, ist der Mieter u. U. berechtigt die Miete zu mindern. Die Höhe der Minderung ist nicht fest geregelt. Die Höhe des Minderungsbetrages sollte sich an der Beeinträchtigung der Nutzung orientieren. Orientierungsgrößen können i. d. R. bei den Interessenverbänden (Haus & Grund oder Mieterverein) erfragt werden.

Mietpreisbindung
Bei Mietwohnungen die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, wird die Miete aufgrund der II. Berechnungsverordnung (Kostenmiete) ermittelt.


Miteigentumsanteil
Jedes Sondereigentum (z.B. Wohnung) ist mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG). Die Festlegung des Miteigentumsanteils obliegt dem der das „Grundstück“ teilt und orientiert sich i. d. R. am Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen.

Nebenabreden
Siehe Beurkundung

Nebenkosten
Siehe Betriebskosten

Negativatest
Ist die Bestätigung der Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht für ein Grundstück keinen Gebrauch zu machen.

Nettokaltmiete
Miete ohne Betriebskosten (auch Heizkosten).

Nießbrauch
Ist eine bestimmte Form der Dienstbarkeit.

Notar- Anderkonto
Treuhandkonto eines Notars zur Abwicklung von Grundstückskaufverträgen.

Notarielle Beurkundung
Bestimmte Verträge wie z. B. der Grundstückskaufvertrag müssen von einem Notar beurkundet werden. Bei der Beurkundung wird der Vertragsinhalt vom Notar formuliert, der Vertragstext den Parteien verlesen und von jedem in seiner Anwesenheit unterschrieben.

Notarielle Urkunde
Ist die Originalniederschrift der notariellen Beurkundung und verbleibt beim Notar.

Notarielle Beglaubigung
Im Unterschied zur „Beurkundung“ wird hier nur die Identität des Unterzeichners verifiziert.
Weder wird der Vertragsinhalt vom Notar verlesen noch wird dieser zwingend von ihm formuliert. Es handelt sich lediglich um die Bestätigung der Peron des Unterzeichners.

Notargebühren
Anhand von Gebührensätzen und Gebührentabellen errechnet der Notar die Gebühren für seine Dienstleistungen.

Nutzfläche
Nutzflächen sind Flächen von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wie z. B. Keller, Dachboden, Heizraum o. ä..

Sachwert
Der Wert eines bebauten Grundstücks gem. WertV der sich aus dem Bodenwert des Grundstücks und dem Gebäudewert ergibt.

Schönheitsreparaturen
Ist die Beseitigung von kleineren Mängeln die durch den gewöhnlich Gebrauch der Mietsache entstehen (z.B. Austausch einer Amaturendichtung).

Selbstnutzung
Auch Eigennutz(ung) genannt, wird angewendet wenn der Eigentümer einer Immobilie seine Wohnung oder sein Haus selbst bewohnt.

Sicherheitsleistung (im Zwangsversteigerungsverfahren)
Im Zwangsversteigerungstermin kann der betreibende Gläubiger bei Abgabe eines Gebots durch einen Interessenten Sicherheitsleistung verlangen. Die Sicherheitsleistung muss sofort erbracht werden ansonsten wird das Gebot zurückgewiesen. Die Sicherheitsleistung beträgt 10% des Verkehrswerts und kann durch Bankverrechnungscheque, LZB-Cheque, durch eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft oder durch vorherige Überweisung an die Gerichtskasse erbracht werden. Bargeld wird als Sicherheitsleistung seit dem 16.02.2207 nicht mehr akzeptiert!

Sondernutzungsrecht
Ist ein ausschließendes Recht das dem Berechtigten befugt, dass Gemeinschaftseigentum (z.B. Terrasse, Garten oder PKW-Stellplatz) zu nutzen. Ihm wird somit das alleinige Nutzungsrecht eingeräumt.

Sonderumlage
Sonderumlagen werden in der Eigentümerversammlung beschlossen um i. d. R. sofort notwendige Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten auszuführen, die nicht über das Rücklagenkonto gedeckt sind.

Staffelmiete
Von Beginn an vertraglich festgelegte und genau benannte Steigerung der Miete.

Teileigentum
Ist Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen; z. B. Garagen,  Stellplätze, Kellerräume und Hallen gehören zum Teileigentum.

Teilungserklärung
Die Teilungserklärung definiert z.B. die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum und gibt die Höhe der Miteigentumsanteile der einzelnen Einheiten am Gemeinschaftseigentum an. Sie kann entweder durch den einzigen Eigentümer eines Grundstücks (§ 8 WEG) aufgestellt werden oder aber durch vertragliche Einräumung gem. § 3 WEG bei mehreren Eigentümern.

Tilgung
Die Tilgung ist die Rückzahlung eines Darlehens. Siehe auch Annuität.

Umschreibung
Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch.

Unbedenklichkeitsbescheinigung
Bescheinigung vom Finanzamt das die Grunderwerbssteuer bei einem Grundstückskauf gezahlt wurde.

Veräußerungsbeschränkung
Bei der Veräußerung von Wohnungseigentum kann die Veräußerung von der Zustimmung des Verwalters  oder anderer Wohnungseigentümer abhängig sein. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden.

Verkehrswert (§194 Baugesetzbuch)
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Verkehrswertgutachten
Die Zusammenfassung eines Sachverständigen über die Verkehrswertermittlung eines Grundstücks oder eines Grundstücksgleichen Rechts etc., hierbei werden alle Einflussgrößen, Recherchen, Annahmen und Berechnungen etc. von diesem ausführlich, erklärend und abschließend dargestellt.

Versammlungsprotokoll
Ist die Niederschrift über die in einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.

Verteilungsschlüssel
Ist der Schlüssel zur Verteilung der anfallenden Kosten und Lasten einer Eigentümergemeinschaft gem. der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 1 WEG). Hierbei handelt es sich um dispositives Recht, d. h. es kann durch Beschluss ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart werden.

Verwalter
Der Verwalter kann eine natürliche oder juristische Person sein, die mit der Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage betraut wird. Er sollte die gesetzlichen Pflichten des Verwalters wie das aufstellen eines Wirtschaftsplans, die jährliche Abrechnung der Kosten, die Durchführung einer Eigentümerversammlung u. s. w. durchführen. Der Verwalter ist somit das ausführende Organ der Eigentümer.

Verwaltervertrag
Ist die vertragliche Grundlage des Verwalters für seine Tätigkeit, i. d. R. mit inhaltlicher Festlegung seiner Pflichten und die Höhe seiner Vergütung etc. allerdings muss der Verwalter unter Einhaltung formeller Vorschriften bestellt werden.

Verwaltungsbeirat
Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben und setzt sich normalerweise durch Miteigentümer der zu verwaltenden Wohnungeigentümergemeinschaft zusammen.

VOB
Ist die Verdingungsordnung für Bauleistungen. Sie besteht aus drei Teilen und regelt z. B. "Allgemeine Bestimmungen zur Vergabe von Bauleistungen, "Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen" und "Allgemeine technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen".

Vorfälligkeitsentschädigung
Von Kreditinstituten erhobene Entschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens.

Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht berechtigt dem Begünstigten in einen mit einem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag einzutreten. Der Vorkaufsberechtigte wird i .d. R. vom Notar über die Möglichkeit der Ausübung seines Rechts hingewiesen. Übt der Berechtigte sein Recht aus, tritt er anstelle des Käufers mit allen Rechten und Pflichten aus dem Vertrag ein.

Wegerecht
Als Grunddienstbarkeit oder als beschränkt persönliche Dienstbarkeit, die dem jeweiligen begünstigten das Recht zum Begehen oder Befahren des damit belasteten Grundstücks einräumt.

Wirtschaftsjahr
Das Wirtschaftsjahr kann von dem normalen Kalenderjahr abweichen.

Wirtschaftsplan
Aufstellung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft für ein Wirtschaftsjahr. Der Einzelwirtschaftsplan enthält darüber hinaus die anteilmäßige Lasten- und Kostentragung sowie die Instandhaltungsrückstellung der Wohnungseigentümer.

Wohnfläche
Die Summe der Grundflächen aller Räume die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Bestimmte Flächen dürfen nur teilweise oder gar nicht angerechnet werden.

Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch
Auf der Grundlage der Teilungserklärung legt das Grundbuchamt von Amts wegen die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher an, die mit dem herkömmlichen Grundbuch im Wesentlichen identisch sind.

Wohnungseigentum
Ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Haus. Die Einzelheiten sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Wohnungseigentümerversammlung
Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist das Beschlussorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wohnungsrecht
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit das dem Berechtigten die i. d. R. unentgeltliche Nutzung einer Wohnung zusichert.

Für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Informationen kann keine Gewährleistung übernommen werden. Rechtsansprüche können hieraus nicht hergeleitet werden. Der Inhalt ist unverbindlich. Es liegt in der Übergabe dieser Informationen keine rechtliche und/oder steuerliche Beratung. Wir empfehlen Ihnen, sich bei entsprechenden Fragen direkt an die entsprechenden Stellen zu wenden oder bei Bedarf einen Rechtsanwalt hinzu zu ziehen.

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